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2016年度肇慶市房地產運行情況分析

瀏覽量:4615   文章來源:肇慶市統計局網站   發布時間:2017-03-02
    今年以來,我市房地產開發投資持續下行,商品房銷售增長乏力,去庫存壓力持續加大。全市2016年完成房地產投資同比增幅為-9.1%,居全省末位,房地產銷售面積同比增幅為1%,居全省19位。現將本年度房地產運行情況分析如下:
    一、房地產市場運行的主要特點
    (一)房地產開發投資持續處于下行通道。2016年度,全市房地產開發完成投資145.2億元,下降9.1%,雖然降幅比第三季度收窄了11.2個百分點,但增幅仍低于全省平均近29.8個百分點,位居全省末位;占全市固定資產投資的比重為10.6%,低于去年同期1.4個百分點,低于全省平均近21個百分點。
    從投資結構上看:住宅類投資113.16億元,下降5.2%,降幅比去年同期低3.2個百分點;辦公用房投資4.65億元,增長20.4%;商業營業用房投資13.48億元,下降14.2%;其他房地產投資13.92億元,下降4.3%。
    從分地區來看:由于端州區和四會市本年房地產投資大幅下滑(降幅均在20%以上),造成我市東南板塊房地產開發投資下降了15.5%,拉低了全市房地產開發投資增速12.9個百分點;西北板塊在懷集縣的帶動下,本年房地產投資增長22.2%,提升全市房地產開發投資3.8個百分點。
2016年度房地產完成投資情況表

    (二)商品房銷售小幅提升。2016年度,全市共實現商品房銷售面積499.96萬平方米,增長1.0%,增速較上年同期提升0.8個百分點,是自7月以來首次回升。增幅低于全省平均近24個百分點。
    從構成來看:住宅類銷售443.96萬平方米,增長4.6%,拉高了全市商品房銷售面積增速近4個百分點;在全部商品房銷售面積和銷售額中,住宅所占比重為88.8%和84.7%,分別比去年同期提高了3.1個百分點和7.2個百分點。但非住宅類銷售56萬平方米,下降20.9%,拉低了全市商品房銷售面積增速3個百分點。
    從分地區來看:我市兩大板塊的房地產銷售與投資呈現倒掛現象,東南板塊商品房銷售低速增長,西北板塊則大幅下降。2016年,東南板塊商品房銷售390.67萬平方米,增長6.6%;西北板塊銷售109.29萬平方米,下降15.2%,拉低了全市商品房銷售面積增速4個百分點,除廣寧縣外的其他三個縣的降幅均在20%以上。   
    (三)商品房銷售均價持續下滑。2016年,我市商品房銷售均價為4787元/平方米,同比下降4.8%,降幅比上半年擴大2.1個百分點。其中,住宅類商品房銷售均價為4621元/平方米,同比增長1.6%,非住宅類商品房銷售均價為6102元/平方米,同比下降22.7%,拉低了全市商品房銷售均價增速35.7個百分點。我市商品房銷售均價下滑較大程度上是受非住宅類商品房售價大幅下滑的影響。
    分地區來看,東南板塊的商品房銷售均價為5060元/平方米,比上年同期下降了5.8%;西北板塊的商品房銷售均價為3812元/平方米,比上年同期下降了6%。
    (四)本年住宅類開發進度放緩,非住宅類有所提升。2016年度,全市房屋本年新開工面積387.48萬平方米,下降3.6%。其中,住宅類本年新開工面積264.8萬平方米,下降8.4%;非住宅類本年新開工面積122.68萬平方米,增長8.5%。非住宅類中的商業營業用房下降27.8%,其他類型下降10.4%,只有辦公樓比去年同期新增31萬平方米(去年同期只有2125平方米),拉高非住宅類新開工面積增速11個百分點。
    (五)去庫存壓力持續加大。雖然房地產開發量有所下降,但由于我市房地產購買力和吸引力不足等因素的影響,待售面積基數居高不下,截止12月底,全市房屋待售面積仍有219.45萬平方米,比去年同期增加54.08萬平方米,增長32.7%。其中商品房住宅待售107.51萬平方米,占全市房屋待售面積的49%,比去年同期增加20萬平方米,增長22.84%;非住宅類待售面積111.94萬平方米,比去年增加34.09萬平方米,增長43.8%。其中,辦公室待售3.8萬平方米,增長7.4%;商業營業用房待售41.27萬平方米,增長33.4%;其他類商品房待售達到66.84萬平方米,增長54.2%。我市住宅類和非住宅類的去庫存壓力都有所增大。
    分地區來看:我市去庫存壓力主要集中在東南板塊。12月底,東南板塊商品房待售達到187.68萬平方米,占全市的85.5%;西北板塊商品房待售面積達31.77萬平方米,占全市的14.5%。商品房待售面積較高的端州區、高要區、四會市、高新區和德慶縣共高達194.79萬平方米,分別增長10.3%,55.7%、42.2%、10.8%和60%。
    二、主要問題
    (一)產業升級較慢,吸引力不足。由于我市地處三線城市,房屋銷售主要以剛需人群為主,經過前幾年的高速發展,本地房地產市場需求有限,房地產去庫存壓力較大。同時,由于產業轉型升級的步伐較慢,我市房地產對外來人口的吸引力有待提升。
    (二)房屋建設成本的增加,抑止了房地產投資的熱情。由于商品房開發建筑成本上揚、完善住房綜合配套設施所需的建設成本提升,以及住宅建設用地價格和城市基礎設施建設費的不斷上漲等原因都促使房屋建設成本增加,從而加大了房地產投資的壓力。
    (三)周邊城市的快速發展分化了珠三角購房人群。在往年,部分廣州、佛山等地甚至外省購房人群會選擇在肇慶置業,近年來隨著清遠和惠州等地加速發展,分流了這部分人群。以往年度外來人口到端州及鼎湖區購房的比例最高可達35%以上,近年來外來人口購房比例大幅下降,到2016年末不足10%。
    (四)
房地產企業資金壓力緊張。2016年度,我市房地產開發企業實際到位資金275.53億元,下降15.5%,其中銀行貸款19.46億元,下降30.1%;企業自籌資金60.49億元,下降13.1%;其他資金到位129.17億元,下降5.1%。應付工程款57.64億元,增長12.6%。房地產開發企業本年度的到位資金緊缺,拖欠工程款現象也較為嚴重,影響全市房地產企業的健康發展。
    (五)部分樓盤基礎配套設施不完善影響潛在客戶的購買欲望。由于我市市政配套設施建設較滯后于房地產開發的進度,特別是一些較大型的樓盤如錦繡山河、天驕御景等,其周邊的教育、衛生、生活等服務設施配置與中心城區存在較大的差距,一定程度上影響已購房者的入住及生活便利,相應影響到開發商對小區的管理、商業運營招商等等,降低對潛在客戶的購買吸引力。
    (六)新開工項目少,難以支撐我市房地產市場平穩增長。今年以來,我市新入庫房地產開發項目僅有25個,除新區保利地產外,均為中小型項目(最大的天驕御景項目總投資僅為6.8億元),與往年相比,在項目個數和項目規模上均有大幅度下降,由于往年的房地產項目大都已完工或接近完工階段,新開工項目難以支撐我市房地產市場的持續穩定增長。
    三、對策建議
    (一)加大去庫存化力度是當前房地產業的重要工作。要科學制定房地產市場發展規劃,保持適度的開發投資規模和速度,減少經濟對房地產業的依賴,實現房地產市場和地區經濟之間的協調發展,積極創新手段,嘗試采用多種方式加速庫存消化速度,切實將國家制定的各項房地產政策落到實處,充分激發潛在消費者的購買需求。
    (二)加快消化非住宅類房地產庫存。商業地產的消化周期明顯高于住宅類,商業地產的去庫存應當引起適當關注,可以依法依規降低相關交易費用,刺激市場需求,同時響應國家號召,將部分辦公樓、商業營業用房按國家規定改建為租賃住房,起到穩定房價、盤活存量的作用。
    (三)優化配套設施,適應市場需求。政府應加強規劃,改善配套環境,滿足房地產市場多元化、個性化的需求。支持跨界地產發展,鼓勵引導房地產企業根據市場需求調整開發產品結構,發展旅游、養老、文化和度假地產。大力吸引外地人口到肇慶置產興業,有序開發新區等大型房地產開發項目,避免盲目擴張的造城運動,推動我市房地產市場健康穩步發展。
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